NNN-Investments sind eine renditeorientierte Kapitalanlage in eine Immobilie mit einem starken Langzeitmieter, der alle oder die meisten laufenden Kosten der Immobilie trägt. Verschiedene Formen von Netto-Mietverträgen definieren präzise die finanziellen Verpflichtungen von Mieter und Vermieter.
Ideal für einen nicht vor Ort lebenden oder passiven Eigentümer ist ein Triple Net Lease (auch NNN oder Triple Net): Der Mieter zahlt Miete sowie Grundsteuern, Versicherung und all Reparatur- und Instandhaltungskosten. Für den Anleger ist somit die Bruttomiete gleich der Nettomiete (jeweils vor Steuern).
Vorteile dieser Anlageform: der Vermieter erhält eine stabile, vorhersehbare Rendite und hat keinen Bedarf für eine Objektverwaltung, die gerade auf räumliche Distanz oft nur schwer zu kontrollieren ist. Der Mieter hingegen kann ohne Kapitalbindung die Vorteile zahlreicher Betriebsstandorte nutzen.
Typische NNN-Mieter sind die in den USA bekannten Fast-Food-Ketten (z.B. Burger King, McDonalds, Chick-Fil-A), Drogeriemärkte (Rite-Aid, Walgreens, CVS), grosse Detailhändler (Amazon-Vertriebszentren, Staples, Office Depot), Banken, Bürohäuser, Ärztehäuser, medizinische Fachärzte wie Dialyseanbieter usw.
Preise beginnen derzeit (3. Q 2023) bei ca. US$ 1,0 Mio. und erreichen $70 Mio. und mehr; typischerweise können NNN-Objekte finanziert werden.
Durch die Zinserhöhungen 2023 ziehen seit dem 2. Quartal die laufenden Renditen leicht aber stetig an, derzeit liegen sie zwischen ca. 4,5 und ca. 7,0 Prozent, Mietsteigerungen und Wertzuwachs nicht einberechnet.
Für einige besonders gefragte Objekte, Trophäenlagen und/oder Mieter muss noch mit geforderten Anfangsrenditen um oder knapp über 4,0 Prozent gerechnet werden.