NNN-Investments sind eine renditeorientierte Kapitalanlage in eine Immobilie mit einem starken Langzeitmieter, der alle oder die meisten laufenden Kosten der Immobilie trägt. Verschiedene Formen von Netto-Mietverträgen definieren präzise die finanziellen Verpflichtungen von Mieter und Vermieter.
Ideal für einen nicht vor Ort lebenden oder passiven Eigentümer ist ein Triple Net Lease (auch NNN oder Triple Net): Der Mieter zahlt Miete sowie Grundsteuern, Versicherung und all Reparatur- und Instandhaltungskosten. Für den Anleger ist somit die Bruttomiete gleich der Nettomiete (jeweils vor Steuern).
Vorteile dieser Anlageform: der Vermieter erhält eine stabile, vorhersehbare Rendite und hat keinen Bedarf für eine Objektverwaltung, die gerade auf räumliche Distanz oft nur schwer zu kontrollieren ist. Der Mieter hingegen kann ohne Kapitalbindung die Vorteile zahlreicher Betriebsstandorte nutzen.
Typische NNN-Mieter sind die in den USA bekannten Fast-Food-Ketten (z.B. Burger King, McDonalds, Chick-Fil-A), Drogeriemärkte (Rite-Aid, Walgreens, CVS), grosse Detailhändler (Amazon-Vertriebszentren, Staples, Office Depot), Banken, Bürohäuser, Ärztehäuser, medizinische Fachärzte wie Dialyseanbieter usw.
Preise beginnen derzeit (3. Q 2021) bei ca. US$ 1,0 Mio. und reichen bis $80 Mio. und mehr; typischerweise können NNN-Objekte finanziert werden.
In dem auch 2021 wieder anziehenden Markt liegen Renditen gegen Jahresende 2021 meist zwischen ca. 4,0 und ca. 7,0 Prozent. Für einige besonders gefragte Objekte, Lagen und/oder Mieter muss mit Renditen auch unter 4,0 Prozent gerechnet werden.