Netto vermietete Anlageimmobilien (NNN-Investments, Triple-Net oder Net Leased Investments) sind eine Form von Rendite-orientierten Immobilieninvestitionen, bei denen ein Mieter alle oder die meisten Kosten der Immobilie trägt, also neben Mietzins auch Grundsteuern, Versicherung und Unterhalt / Reparaturen.
Diese Vertragskonstruktion ist in den USA häufig anzutreffen. Verschiedene Varianten von Netto-Mietverträgen definieren präzise die Verantwortungsbereiche von Vermieter (hier für: Vermieter/Vermieterin) und Mieter (hier für: Mieter/Mieterin).
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Definition von Netto-Mietverträgen
Immobilien-Arten
Anlagevolumen und Renditen
Risiken und Sicherheiten
Liquidität einer NNN-Investition
Definition von Netto Mietverträgen
Die häufigsten Arten von Netto-Mietverträgen sind:
Single Net Lease: Mieter zahlt Miete plus Grundsteuern. Der Vermieter ist verantwortlich für alle anderen Kosten, uninteressant für passive Investoren.
Double Net Lease (auch NN oder Double Net): Mieter zahlt Miete, Grundsteuern und Versicherung, Vermieter ist verantwortlich für alle weiteren Kosten. Bei einigen NN-Verträgen gibt es eine spezifische Kostenaufteilung, z.B. trägt der Mieter alle Aufwendungen für das Gebäudeinnere, während der Vermieter für Dach und Aussenwände verantwortlich ist.
Triple Net Lease (auch NNN oder Triple Net): Mieter zahlt Miete, Grundsteuern, Versicherung und Reparaturen / Instandhaltung. Der Vermieter trägt keinerlei Verantwortung für das Objekt, und erhält es nach Ablauf des Mietvertrags im gleichen Zustand wie bei der Übergabe retour.
Vorteil des Vermieters: der Netto-Mietvertrag bewirkt eine vorhersehbare, stabile Rendite ohne Schwankungen. Dies macht die Investition ideal für abwesende oder vollkommen passive Investoren, die so Verpflichtungen und eine Objektverwaltung vermeiden können.
Vorteil des Mieters: der Mietvertrag ermöglicht die Nutzung eines - oder meist zahlreicher - Objekte ohne die Kapitalbindung durch den Kauf. Oft ist der Mietzins für den Mieter vergünstigt, da er die zusätzlichen NNN-Kosten trägt.
Wesentlich für eine erfolgreiche Investition sind die Lage des Objekts, die Bonität des Mieter (und/oder Mietgarantien) und zu einem gewissen Grad auch die alternative Verwertbarkeit der Immobilie, sollte es zu einem vorzeitigen Mieterausfall kommen; s.u.
IMMOBILIEN-ARTEN
Typische NNN-Investitionen bzw. die entsprechenden Immobilienarten sind:
Restaurants: von Fast Food wie Burger King, McDonalds, Taco Bell oder Dunkin Donuts bis zu Sit-Downs wie Macaroni Grill etc. Einzelhandel: regionale oder nationale Mieter wie Target, CVS, Walgreens, Banken, Office Depot, Staples oder Sports Authority (letztere auch "big box" - Einzelhändler genannt). Hallen: lokale, regionale oder nationale Mieter wie FedEx oder andere Verteiler, Fabrikation, Produktion etc. Büros u.a.: Gebäude mit einzelnen oder mehreren lokalen, regionalen oder nationalen Mietern, z.B. Anwälte, Steuerberater, Ärztehäuser, Dialyse-Anbieter, Schulen, Kindergärten, Vorschulen etc.
ANLAGEVOLUMEN UND RENDITEN
Regional abhängig, können solide Investitionen gelegentlich schon ab ca. US$ 800.000 getätigt werden. Eher typisch sind Preise ab ca. $1,0 Mio. bis über $70 Mio. für einzelne NNN-Objekte, höher liegen sie bei einem NNN-Portfolio mit mehreren Liegenschaften.
NNN-Objekte können von einem individuellen Anleger akquiriert werden oder auch von einer Investorengruppe, dann meist in Form eines geschlossenen Fonds. So oder so ist eine gründliche Steuer- und Rechtsberatung notwendig bevor eine Absichtserklärung oder ein Kaufvertrag unterschrieben wird.
Laufende Renditen reichen im 3. Quartal 2023 von ca. 4,5 Prozent für die stärksten Mieter bis ca. 7,0 Prozent für regionale, weniger bekannte Mieter, aber sind auch typisch bei kurzen Vertragslaufzeiten. Gelegentlich sind auch Angebote um 4,0 Prozent im Markt; durch die Zinserhöhungen 2023 sind bei leicht und stetig anziehende Renditen zu beobachten, jedoch nach Anlageklasse unterschiedlich.
Prinzipiell kann ein NNN-Objekt finanziert werden; als Sicherheiten liegen der Sachwert der Liegenschaft mit Grundstück sowie ein definierter Kapitalzufluss vor. Die Hypotheken-Konditionen hängen im wesentlichen von der Lage, der Immobilie selber und auch dem Mieter ab. Aufgrund dieser Variablen kann eine Bandbreite von Kreditbedingungen hier pauschal nicht umrissen werden.
"Trophäen"-Immobilien und bei Nicht-Amerikanern beliebte Staaten wie z.B. Florida bieten aufgrund von höherem Nachfragevolumen und erhofftem Imagegewinn oft geringere Renditen. Der/die Investor/in hat zu entscheiden, welche Risikostufe am besten zu seinem/ihrem bestehendem Portfolio, Diversifikationsplänen und Anlageprofil passt.
Mögliche Wertsteigerungen des Objekts fliessen in die Rendite nicht ein, sondern werden gelegentlich separat in einer sog. IRR ("Internal Rate of Return") ausgewiesen. Wie seriös und präzise tatsächlich eine zukünftige Wertsteigerung berechnet werden kann, muss jeder Investor für sich beurteilen.
RISIKEN UND SICHERHEITEN
Es gilt wie an allen Anlage- und Kapitalmärkten: je sicherer die Anlage – hier der Mieter – desto niedriger die Rendite. Die "eierlegende Wollmilchsau" – alle Vorteile für den Vermieter, kombiniert mit dem niedrigsten Einstandspreis und den höchsten Renditen – gibt es nun einmal nicht. Lassen Sie sich nicht verlocken: Caveat Emptor.
Dies vorausgeschickt, sind für den Eigentümer zwei Risiken relevant:
1. Verlust der Immobilie (Brand, Wasser etc.). Diese Risiken werden versichert, und zwar vom Mieter. 2. Mietausfall oder Totalverlust des Mieters. Dieses Risiko lässt sich vermutlich nie komplett ausschalten, aber es lässt sich stark minimieren (und zusätzlich versichern): a) durch sorgfältige Auswahl des Mieters. Für ein Franchise wie Burger King z.B. gilt, dass nur ein bewährter, zuverlässiger Konzessionär Franchises für 20, 50 oder mehr Standorte erhält. Bei allen Mietern ist entscheidend, deren finanzielle Stärke und Geschäftshistorie zu bewerten, um mit einem zuverlässigen Partner für 10, 20 oder 30 Jahre in einem Boot zu sitzen. b) durch die Prüfung der alternativen Verwertbarkeit des Objekts, sollte es zu einem Mieterausfall und vorzeitiger Neuvermietung kommen. Ein Beispiel: "Checkers Hamburger"-Standorte weisen immer kleinste Bebauung auf, die keine Innen-Sitzplätze offeriert, sondern nur solche im Freien. Damit ist ein ehemaliger Checkers-Standort für die meisten anderen Burgerketten uninteressant, die alternative Verwertung des Objektes wird schwierig. (Anmerkung: es kommt vor, dass ein Mieter einen Standort nicht mehr betreibt, aber dennoch alle Vertragsverpflichtungen erfüllt, sog. "property going dark".)
Die Sicherheit der Investition beruht auf drei Komponenten:
1. Die Bonität des Mieters – siehe 2a oben. 2. Im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist der Investor, in einer von ihm gewählten vorteilhaften Rechtsform (s. a. US-Immobilienratgeber). Damit stehen dem Käufer alle Rechte eines Immobilieneigentums in den USA zu. Zu nennen sind insbesondere die Möglichkeit zu beleihen, zu verkaufen und – zusätzlich zur laufenden Rendite – von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren. (Anmerkung: bei einem "Ground Lease", äquivalent zum Erbbaurecht, hat der Käufer nur die Nutzung der Immobilie für eine bestimmte Anzahl von Jahren erworben, das Objekt gehört ihm nicht. Damit entfallen wesentliche Eigentumsrechte und Vorteile.) 3. Die alternative Nutzung durch einen neuen Mieter, sollte der denkbar schlechteste Fall eintreten: der Mieter schliesst den Standort und ist zudem zahlungsunfähig (siehe Risiken 2a und 2b). Eine ausgewählte Liegenschaft in guter Lage sollte auch für andere Mieter interessant sein, und nicht wie im Beispiel oben nur einen spezifischen Betreiber.
Über die Variablen Risiko und Sicherheit kann ein Käufer somit von Investition zu Investition einstellen, wo die gewünschte Balance zwischen Rendite und Risiko liegt.
Liquidität der Kapitalanlage: ein wesentlicher Nachteil von Immobilien – der im Vergleich z.B. zu Wertpapieren oder Gold langwierigere Verkauf – besteht bei NNN-Liegenschaften nur in geringerem Masse aus zwei Gründen: (1) bei einem Verkauf wird nicht nur ein Gebäude mit Grundstück angeboten, sondern mit einer laufenden Rendite, basierend auf einem präzise definierten Einkommensstrom. (2) Durch die offerierte Renditenhöhe lässt sich ein Verkaufsprozess steuern und ggf. auch beschleunigen.